申鹏:房市的投机者,你们会怀念这个“黄金时代”的

申鹏:房市的投机者,你们会怀念这个“黄金时代”的
资本主义和市场经济告诉我们,“自私是经济发展的催化剂,投机是经济繁荣的内在动力”,但当每一个人都这么想的时候,当每一个人都想着不劳而获财富自由的时候,当每个人都想着可以不用努力、站个队就能赢得一切的时候,危机正在孕育,拐点也将到来。

  厦门的房价跌到了两三年前,燕郊的房子已经腰斩,各地的房市已经处于“渐冻”的状态,囤房炒房的出不了手,刚需拿不出钱,找不到人接盘,只能在自家手里倒来倒去,装作一片繁荣、买到就是赚到的样子。

  房市就像一个巨大的捕鼠夹,大老鼠们在夹子上护着一块诱饵蛋糕,叽叽喳喳吹牛逼:“快来吃啊,美味的蛋糕不多啦,吃到就是赚到啊”。试图吸引更多的小老鼠上来代替他们成为猎物,扛住快要落下来的捕鼠夹,好让吃肥了的他们逃离现场。

  兄弟们,庄家都在偷偷离场了,你们还挤破头往里挤个什么劲啊?

 

  房市的反应还算慢,但在短平快的互联网金融领域,P2P崩得满地找牙,一群“金融难民”满世界喊冤,哭爹叫娘,好像当初有人拿枪指着他们脑袋,逼着他们投机赌博一样。

 

  这个世界是有问题的,从美国华尔街,到中国的乡村,有越来越多的人,不想踏踏实实地过日子了,总想着轻轻松松走捷径挣快钱,就像我前不久《智商税》一文一样,其实所有的投机,都是被庄家收智商税。

  炒房、炒股、P2P,只要你不是真的投资,那就是上赌桌主动当韭菜。所有的投机行为,推而广之,简而言之,都是智商税,用更多的后来的韭菜来填坑,妄想让第一波韭菜成功跑出去。

  智商税的故事,千古以来都差不多——这就好比我这里有个稳赚不赔的项目,你给我一千块,我帮你赚一万块,方法就是你再找5个像你一样的傻子给你一千,承诺帮他们也挣一万块周而复始。如果地球上的人是无限的,那么这个游戏就可以永远接力下去,前面的参与者就都可以赚钱,都能实现财务自由。

  然而我们算个帐,就知道了,5X5=25,25X5=125,125x5=625,625x5=3125,3125x5=15625,15625x5=78125,78125x5=390625,390625x5=1953125,1953125x5=9765625,9765125x5=48828125,48828125x5=244140625,244140625x5=1220703125,1220703125x5=6103515625......算了,狗屁算术不用算了,因为算到这里,就已经是61亿了,这已经是整个地球的人数了。也就是说,这击鼓传花的游戏,哪怕每次只传5个人,也只需要13轮,就没有人接盘了。

  当然,房产商和中介肯定会骂我:“你放屁,咱们卖房子怎么就成了传销呢?”别急,我来帮你翻译翻译,你们从银行借来贷款,高价从政府拿地,拿了地就开始吹牛逼——“买房,就是买人生,投资,就是投未来”,您看看这地块,这位置,这配套设施,这学区,买到就是赚到啊!两年房价翻一番,岂不是财富自由了?别担心,房价永远涨,您也不看看中国有多少有钱人?为了孩子,为了将来,这房价,10万只是起点!

  买房永远赚钱的基础,建立在有足够的刚需接盘侠上,一套房子拿下来,想要永远升值,就得有人不停地接盘,甲拿下房子,涨了一倍卖给乙,乙涨了一半卖给丙,丙涨了三分之一卖给丁,丁接盘的时候,房价已经千万了,请问他卖给谁?有钱人不是傻子,有钱人只存在于甲乙丙中间,早就套现离场了,剩下的都是穷人,穷人谁买得起你这价值千万的房子?所以说——炒房永远赚钱的逻辑,还不如传销,传销发展五个下线,可以传13轮,才能让地球60亿人都被割一次韭菜。炒房子,您顶多传三轮,就没得韭菜割了。

 

  中国有多少人?14亿,有多少有钱人?不知道,不过我们可以看数据,2017全年国民总收入825016亿元,平均到每个人,大概是不到6万块。2017年底,中国人均可支配收入是25974元,每个月2000出头。再告诉大家一件事,中国的个人所得税起征点是3500,有人问发改委,为什么不再提高一点?发改委回应,不能再提高了!目前就3500,缴纳个税的也只有全国的2%,再提高,没人纳税了。

  现在,知道了吧,中国有钱人有多少?我不清楚,肯定很多,但中国穷人有多少我很清楚。因为只要你一个月工资收入超过3500,你就是2%。

 

  咱们再来看看2018年中国各大城市的工资和房价对比,以南京为例,平均工资7342,平均房价却高达25798,普通人卖一套一百平的房子,大约要不吃不喝花29年的时间。以如今名声在外的厦门为例,工资7452,房价却高达47071,普通人买个100平的房子要53年不吃不喝拼命工作。这不是经济发展,这是他娘的鬼扯,南京好歹还有些老工业和大企业,厦门除了旅游业,几乎没有一样高收入行业可以支撑起这个房价,这就是投机成风吹起来的泡沫。

 

  到了这时候,你觉得,中国的房价还有人接盘吗?

  今年房价的崩盘,开始于河北燕郊,由于与北京通州只有一河之隔,在房价暴涨的2016年,燕郊房价也快速从约1.5万/平涨到3万多/平,大量投资买房的人涌入其中,疯狂抢购,现在,燕郊房价拦腰斩断,回到了起点。

  厦门房价,也跌回了两三年前,岛内房价普遍跌了1-1.5万/平米,岛外跌了6000-1万/平米左右。很多地方虽然房价还高,但都是有价无市。有人说,涨两万,跌一万,没有意义。别急,你要看到趋势,趋势就是,不但面包在跌,面粉也在跌。

  2018年7月2日,厦门出让五幅商住地块,起拍价降至1.7万-1.8万/平米,而一个月前,海沧马銮湾新城的两块地还在2.5万/平米创出新低,没想到仅仅一个月,地价又降了30%。这五块地,都是底价或低溢价成交,就这样拿地的除了金地都是国企和央企,而金地也只敢参股,这块地位于翔安南部新城,靠近隧道口,18950元/㎡的楼面地价与融侨铂樾府38345元/㎡的楼面地价相比,这已经是腰斩!

  有时候,叫醒装睡的人真的很难,就连厦门这件事,各大媒体都不敢如实报道,只是说《厦门房价回调》,回调这个词用的真是好,意思还有想象的空间呗?其实各大媒体大可以敞开了说《房价永远涨》,《别慌,只是技术性调整》。

  别做梦了,我劝整个房地产圈里的人,包括房产商、中介,都醒醒,你们的黄金时代,到此为止了。不要总把自己看作天选之子,总觉得和他人不一样。

 

  日本当年房产泡沫破裂的时候,地价连续下跌,一直跌破到巅峰的三分之一,房价更是连跌了15年。规律是客观存在的,你想一个东西永远涨,那是绝无可能的,除非你可以跨过太阳系,去割外星人的韭菜。

  有人拿政府的土地财政当挡箭牌,说地方政府要靠土地财政养活,怎么可能允许房价下跌?对,说的没错,土地财政确实是地方政府的命脉,土地出让金是政府财政收入的重要来源。卖地赚钱确实很爽,但地是有限的,地又不是韭菜,割了一茬还有一茬。

 

  不但地是有限的,人也是有限的,人口不增长了,居民存款下降,负债率上升,老百姓没钱了,请问这土地财政又如何维持下去?

 

 

  这个情况下,你再去谈什么消费升级,什么拉动内需,什么振兴实业,都是空口白话,脱裤子放屁,一个人饿得快要死了,你说为什么不喝皮蛋瘦肉粥呢?废话,他要是有钱,他为什么不喝皮蛋瘦肉粥?他比你还蠢吗?他没钱啊!

  政府要维持收入,方法可太多了,何必吊死在土地财政一棵树上呢?你们忘了房产税了吗?2018年6月,全国不动产联网登记已经完成了,平台已经搭好了,房产税这个东西,已经完全不存在技术障碍了。

  不动产登记的工作,同房地产税立法一样,从2014年便陆续展开了,这项工作会把地、楼、房、户的信息统一起来,盘点清楚中国的资产存量,为开征房地产税提供基础依据,具体表现是房产证会换成不动产证。

  从长远看,房产税完全可以取代卖地赚钱的土地财政,按照国际范例,大部分有房产税的国家,房产税几乎占到地方财政收入的接90%。纽约,它的房产税几乎是它所有税收的100%。如英国,房产税是唯一的地方议会可以决定的税收,占英国地方税收收入的比例高达90%以上,可谓地方财政收入的第一来源。

  等到房产税出台,你还担心政府的地方债问题吗?炒房者,总是假惺惺心忧天下,一方面替政府担忧,担心政府没法赚钱,另一方面又替租房一族担心,说房产税出台了,他们会把压力转嫁给租房一族。只是他们忘记了,房租的涨和跌,房东说了不算,完全看市场。国家电网曾主导过一次空置率调查,数据显示,2017年中国大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,农村房屋空置率14%。国际惯例是10%,中国房子的空置率之高,导致租房市场完全是个买方市场,你不租,自然有别人租。

  实际上,房产税的征收,反而可以降低房租,为什么呢?因为按面积征收房产税,自然可以让囤房者尽快吐出他的房子,那么市场上的租房存量就会越来越多,再加上政府推进的公租房,会让这个市场无利可图。更重要的是——租房不存在什么刚需,不存在大规模的升值和变现,你很难把这个东西像炒房一样炒起来。

  我说了这么多,主要的意思就是——房地产的黄金时代结束了,动用金融杠杆快速投机变现的黄金时代也结束了。那些售楼处的小哥哥小姐姐们,也曾在这个黄金时代激荡风云,成就了不少的财富神话和人生赢家,接下来的十年,大家会怀念这个可以不劳而获,躺着数钱的黄金时代的。

  最为一个理性的人,在形势一片大好的时候,我们应当停下来想一想,这个形势,到底是怎么来的?他妈的到底是我们真的成为了世界第一,可以用人民币和武力收割全世界?还是我们搞定了可控核聚变,能源无限?还是我们乘着全世界的脑子都在发热,顺便拿嘴吹了个天大的肥皂泡,在五彩斑斓的光影中勾画星辰大海?

 

  小时候我们读《三国演义》,读到一半的时候,有一种感觉,叫做“急转直下”!

  你看刘玄德得卧龙凤雏,赤壁联军击破曹操,转头再取西川,得马超,入汉中,连战连捷。瞬间从一无所有,变成了天下鼎足而三。接下来呢?关云长斩庞德、擒于禁,水淹七军,威震华夏。什么感觉?形势一片大好啊,完全符合当年《隆中对》的决策。

  是不是天佑汉室,复兴有望啊?天下英雄豪杰,望风来投,老百姓箪食壶浆,以迎王师。然而呢,故事急转直下——东吴背盟,吕子明白衣渡江,糜芳、傅士仁背叛,关云长败走麦城,父子罹难,张翼德被谋杀,先主发倾国之兵报仇,然而夷陵一炬,白帝托孤,王图霸业,都成了空。

  很多事情,就是这样,本以为是繁荣的开始,没想到已经到了巅峰和拐点。

  高速增长,往往会掩盖许多问题,因为人人都在这个形势大好的局面中,情绪是互相感染的,在这种热情的感染下,很多骑墙派投机者就会纷纷涌入,在大局中形成自己的势力范围,牟取自己的私利,最终反而导致了大局的转折和崩溃。比如说,正史刘备在全力扩张、连战连捷的时候,荆州、益州大量的豪族地方势力,都是顺风来投的,并且都成了创业的原始股,获得了不少的回报,但在关羽失荆州,刘备夷陵之败后,这些地方实力派,就会迅速转变阵营,成为压垮蜀汉的最后一根稻草。

  我们历史圈子里,有一句叫做:“胜利不能来的太快,队伍需要定期清理”。为什么呢?因为在你形势一片大好的时候,你不知道箪食壶浆迎接你的,是人还是鬼?不知道望风来投的,是同志还是深水狼?

  苻坚淝水之战的时候,何尝不是形势一片大好?可他哪里知道,他的队伍中藏着慕容垂、姚苌、慕容冲这样的野心家和投机客呢?他以为他是天命所归,代表着历史的进程呢!

  这个问题,苻坚没法反思,刘备也没法反思,生在历史大变局的芸芸众生也没法反思,他们可能是无辜的路人,被潮水挟裹,也有可能是用心不良的韭菜投机者,随波逐流。

  资本主义和市场经济告诉我们,“自私是经济发展的催化剂,投机是经济繁荣的内在动力”,但当每一个人都这么想的时候,当每一个人都想着不劳而获财富自由的时候,当每个人都想着可以不用努力、站个队就能赢得一切的时候,危机正在孕育,拐点也将到来。

  《笑傲江湖》中的江南四友站队东方不败,囚禁任我行,终有一日,任我行重见天日,反败为胜,江南四友遭受惩罚,黄钟公垂死之际说:“我兄弟四人,可以在这西湖梅庄,沉醉于琴棋书画,悠游岁月,十二年来,清福也已享得够了。人生于世,忧多乐少,本就如此……”。

  所有的金融投机者(炒房、炒股、P2P),如果都能有黄钟公的心态,愿赌服输,也算豁达光棍儿,善莫大焉,反正大家也享了40年经济增长的清福了。

  你们会怀念这个“黄金时代”的。

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